Финансовая модель торгово-развлекательного центра
Вопрос №49: «Финансовая модель»
Описание вопроса: Добрый день. Пишу финансовую модель для торгово-развлекательного центра. Этап «старт-ап». Хотела бы уточнить какие финансовые показатели необходимо рассчитать для экономического анализ, по которым можно видеть картину в целом именно в данной направлении? Спасибо.
Ответ:
Любая финансовая модель строится на ряде допущений и предположений. Этим она отличается от бюджетов и отчётов.
Допущения и предположения и относятся к ключевым вводным параметрам. Помимо вводных параметров, модель обладает выходными параметрами.
К основным выходным параметрам можно отнести:
- выручку от сдачи в аренду торговых площадей
- операционную прибыль (выручка за вычетом издержек на обслуживание здания и амортизации)
- чистую прибыль (операционная прибыль + прочие доходы — финансовые издержки — прочие издержки — налоги)
- необходимый размер инвестиций
- период окупаемости (Payback period)
- чистую приведённую стоимость проекта (NPV)
- внутреннюю норму (ставку) доходности (IRR)
К основным вводным параметрам можно отнести:
- долю арендуемой торговой площади
- отношение сдаваемой площади к площади торгового центра (является постоянной величиной, если проект здания уже готов)
- ставку за м2 сдаваемой площади (у большинства ТЦ это определённый процент от выручки арендатора, но не менее определённой сумму в год за квадратный метр площади)
Помимо ставки арендной платы нужно предусмотреть, какая из сторон будет оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию. Нужно проанализировать, какая обеспеченность торговой площадью на 1000 жителей в том городе, где Вы планирует открыть ТРЦ. Как это соотносится с обеспеченностью в городах со схожими параметрами: население, доходы.
Кроме того, нужно предусмотреть возможность арендных каникул, когда арендаторы будут проводить ремонт помещений.
Будем рады ответить на Ваши дальнейшие вопросы!
Добрый день. Подскажите, как рационально распределить выручку (доход от арендаторов) в первые месяцы (после ввода в эксплуатацию объекта) ведь мы не знаем на сколько % будет заполнен ТРЦ. Спасибо.