Вопрос №49: «Финансовая модель»

Описание вопроса: Добрый день. Пишу финансовую модель для торгово-развлекательного центра. Этап «старт-ап». Хотела бы уточнить какие финансовые показатели необходимо рассчитать для экономического анализ, по которым можно видеть картину в целом именно в данной направлении? Спасибо.

Ответ:

Любая финансовая модель строится на ряде допущений и предположений. Этим она отличается от бюджетов и отчётов.
Допущения и предположения и относятся к ключевым вводным параметрам. Помимо вводных параметров, модель обладает выходными параметрами.

К основным выходным параметрам можно отнести:

  • выручку от сдачи в аренду торговых площадей
  • операционную прибыль (выручка за вычетом издержек на обслуживание здания и амортизации)
  • чистую прибыль (операционная прибыль + прочие доходы — финансовые издержки — прочие издержки — налоги)
  • необходимый размер инвестиций
  • период окупаемости (Payback period)
  • чистую приведённую стоимость проекта (NPV)
  • внутреннюю норму (ставку) доходности (IRR)

К основным вводным параметрам можно отнести:

  • долю арендуемой торговой площади
  • отношение сдаваемой площади к площади торгового центра (является постоянной величиной, если проект здания уже готов)
  • ставку за м2 сдаваемой площади (у большинства ТЦ это определённый процент от выручки арендатора, но не менее определённой сумму в год за квадратный метр площади)

Помимо ставки арендной платы нужно предусмотреть, какая из сторон будет оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию. Нужно проанализировать, какая обеспеченность торговой площадью на 1000 жителей в том городе, где Вы планирует открыть ТРЦ. Как это соотносится с обеспеченностью в городах со схожими параметрами: население, доходы.

Кроме того, нужно предусмотреть возможность арендных каникул, когда арендаторы будут проводить ремонт помещений.

Будем рады ответить на Ваши дальнейшие вопросы!